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104.12.18 房地交易三類費用 可扣除4
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富華記帳士事務所 241 新北市三重區富華街109-1號
財政部今(21)日核釋,營業人漏開統一發票或於統一發票上短開銷售額(以下合稱短、漏開統一發票),於法定申報期限前經查獲者(下稱系爭違章行為),同時該當加值型及非加值型營業稅法(下稱營業稅法)第52條及稅捐稽徵法第44條規定處罰要件,屬法條競合,前者為後者之特別規定,應依營業稅法第52條規定處罰。   財政部說明,營業稅法第52條規定,營業人系爭違章行為,應就短漏開銷售額按規定稅率計算稅額繳納稅款,並按該稅額處5倍以下罰鍰;另稅捐稽徵法第44條規定,營利事業依法規定應給與他人憑證而未給與,應自他人取得憑證而未取得,或應保存憑證而未保存者,應就其未給與憑證、未取得憑證或未保存憑證,經查明認定之總額,處5%以下罰鍰。營業人系爭違章行為,係違反營業稅法第32條第1項應依規定開立統一發票交付買受人之義務,同時該當上開二法條規定處罰要件,屬一行為(同一短、漏開統一發票行為)違反二個行政法上義務(開立統一發票及交付買受人),應進一步判斷有無法規競合問題,倘屬法規競合,則不再適用行政罰法第24條第1項規定「一行為不二罰」原則。   財政部進一步說明,考量稅捐稽徵法第44條所稱憑證,尚非以統一發票為限;至營業稅法第52條僅係就未依規定給與憑證行為中,屬系爭違章行為之態樣所為之處罰,適用範圍較前者小,爰就短、漏開統一發票之違章態樣而言,上開二法條有法規競合情形,後者屬前者之特別規定,依特別法優先普通法適用原則,應優先按營業稅法第52條規定處罰,尚不適用擇一從重處罰規定。爰該部78年7月24日台財稅第781148237號函(下稱78年函)釋系爭違章行為適用上開二法條規定可採從重處罰部分,允宜檢討,該部重新核釋如上,並廢止78年函,俾資徵納雙方依循。   新聞稿聯絡人:李科長貞儀 聯絡電話:(02)2322-8133 http://www.fuhua.url.tw/hot_487399.html 113.03.25 核釋於法定申報期限前查獲營業人短、漏開統一發票之處罰原則 2024-03-25 2025-03-25
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房地合一稅制明年正式上路,中區國稅局昨(17)日提醒民眾,房地交易時,因取得、改良和移轉房地而支付的費用,像是常見的契稅、印花稅、代書費和修繕費,都可以在申報所得稅時扣除。

國稅局解釋,民眾房地交易所得的計算方式,是把成交價額減除房地取得成本和費用。其中,房地取得費用必須是用在取得、改良和移轉房地用途才可以扣除。

房地取得費用的認定範圍分為三類,包括在購買房地時,為了讓房地達到可供使用狀態的必要費用,像是契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費和效能非二年所能耗竭的修繕費等;出售房屋和土地時所支付的必要費用,例如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費;改良土地所支付的費用亦可扣除,例如工程受益費、土地重劃費用,而民眾如果無償捐贈一定比率的土地作為公共設施用地,該筆土地在捐贈時的土地公告現值也是屬於改良土地的費用。

值得注意的是,取得房屋及土地所有權「之後」,應該繳納的土地增值稅、房屋稅、地價稅、管理費、清潔費和金融機構借款利息,就不能列為成本及費用減除。

國稅局強調,出售適用房地合一新制的房地時,民眾除了提出原始取得成本的證明文件,也應該提供支付取得、改良和移轉費用的證明文件,讓國稅局核認後扣除。如果民眾沒有提出上述費用證明文件,或是費用未達成交價額5%,國稅局可以按成交價額的5%計算得減除的費用總額。

民眾房地交易若適用房地合一新制,在計算房地交易損失時,可從交易日以後三年內適用新制的其他房地交易所得減除。民眾如果沒提出原始取得成本、費用等證明,而由國稅局查得資料核定,計算出來的房地所得是虧損,這筆損失金額仍然可以在交易日以後三年內其他新制的房地交易所得扣除。

圖/經濟日報提供