首頁 ﹥ 稅務訊息 > 稅務訊息 > 104.12.25 房地新舊制 所得損失不互抵 2015-12-25

該局解釋，新舊制下的房地交易所得損失不能互抵，是因為適用的課稅方式不同。

現行的舊制是將房屋和土地分開課稅（所得稅、土地增值稅）；但明年上路的房地合一新制，維持原有的土地增值稅，房屋、土地的利得必須合併課徵所得稅，依照土地稅法計算的土地漲價總數額，則可從房地收入中扣除。

舉例來說，民眾在今年12月出售持有滿五年的甲房地，售屋損失為50萬元。出售時間落在今年，適用舊制。明年房地合一新制上路後，該民眾出售又持有一年的乙房地，獲利100萬元。由於兩筆房地適用的稅制不同，甲房屋出售損失50萬元不能列為出售乙房地交易所得100萬元的扣除額。

依照房地合一新制，個人交易房地或房屋使用權若有損失，可以列報為「財產交易損失特別扣除額」。每年度的扣除額，以不超過當年度申報的財產交易所得為限。如果當年度沒有財產交易所得可以扣除，或是扣完了還有餘額，則可留待交易日之後三年度的財產交易所得中扣除。

值得注意的是，在新制下，計算售屋虧損的所得額時，不必計入土地漲價總數額，和課徵稅基的計算方式不同。稅基的計算方式，是把房地合一的售價扣除成本、費用、土地漲價總數額，若得到的餘額為正，即須繳納所得稅。但計算房產盈虧的所得額，則是售價扣除成本和費用，得出的餘額如果為負，則為虧損，可向稅捐機關申報損失，並保留之後三年的扣抵權。

國稅局提醒民眾，房地合一新制實施後，無論交易虧損與否，原則上納稅義務人在所有權移轉登記，或房屋使用權完成交易的次日起算30天內，就要申報個人房屋和土地交易所得並繳納所得稅，只有特定情形可以不用辦理申報。

圖／經濟日報提供